Dernière mise à jour le 6 juillet 2025
Qu’est-ce qu'un bail commercial?
Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (ou un gestionnaire immobilier) et une entreprise (ou un entrepreneur) afin de définir leurs engagements respectifs concernant un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Quels sont les locaux visés par les baux commerciaux?
Le bail commercial peut porter sur tout type de local où des activités professionnelles sont menées :
- des bureaux
- des magasins
- des restaurants
- des sites industriels
- des ateliers
- des entrepôts
Quelles sont les différences entre un bail commercial et un bail résidentiel?
Plusieurs choses distinguent ces deux types de baux, notamment les dispositions de renouvellement. Bien que cela puisse varier selon les provinces, au Québec, le bail commercial n’est pas renouvelable automatiquement, alors que le bail résidentiel l’est. Cela s’appelle le droit au maintien dans les lieux, et cela n’existe pas dans un bail commercial.
Les baux commerciaux sont aussi différents au niveau des améliorations locatives. On entend par là les améliorations apportées pour répondre aux besoins commerciaux du locataire. Ces dépenses peuvent être à la charge du locataire ou du locateur, selon ce qui sera négocié.
Dans un bail commercial, le locataire pourrait devoir laisser en place, à son départ, les améliorations locatives qu’il a apportées (luminaires, équipement et appareils fixés aux murs ou au plancher, etc.).
Au Québec, le propriétaire d’un local commercial peut exiger un dépôt de garantie. Ce n’est pas le cas au résidentiel. Par ailleurs, un bail commercial (au Québec) ne relève pas du Tribunal administratif du logement, il n’y a donc pas de formulaire standardisé.
C’est pourquoi un bail commercial comme celui de LawDepot peut aider les propriétaires et les locataires à se protéger.
Quels sont les principaux éléments d’un bail commercial?
Le modèle de bail commercial de LawDepot vous guide étape par étape parmi les différentes composantes d’un bail commercial. Vous y trouverez les éléments suivants :
- Description des lieux : l’adresse, la superficie, l’usage permis (pour par exemple limiter le type d’activités qu’un commerçant peut exercer dans le local)
- Permissions de stationnement : le nombre de places allouées, le détail sur ces dernières au besoin, le caractère partagé ou non des places
- Détails du bail : sa date de début, sa durée, le type de bail (à durée fixe ou indéterminée). Le locateur pourra aussi préciser si le locataire pourra occuper les lieux avant la date de début du bail.
- Le loyer : sa fréquence, son montant, la date du premier loyer
- La répartition des dépenses : pour spécifier laquelle des parties est tenue de payer quels frais, comme l’eau, le téléphone, le gaz, internet.
- La répartition des frais d’entretien : pour indiquer si la responsabilité des frais comme le chauffage ou l’entretien paysager relève du propriétaire ou du locataire.
- L’information sur l’assurance : pour déterminer quelles composantes relèvent du locataire ou du locateur, comme la responsabilité civile, le contenu du locateur, etc.
- Les coordonnées des parties: le locateur et le locataire, leurs adresses, le nom de leurs dénominations sociales quand il s’agit d’entreprises, et le nom de la personne qui signera au nom de cette entreprise.
- Non-concurrence: pour déterminer si le locateur est autorisé ou non à louer d’autres unités de son bâtiment à des concurrents du locataire (par exemple, à deux restaurants offrant le même type de cuisine).
- Autres dispositions : pour les situations propres à votre situation (par exemple, pour encadrer les droits de sous-location, ou définir d’autres permissions comme la présence d’animaux de compagnie sur les lieux).
Quelles sont les obligations du locateur?
Le locateur est tenu de délivrer le local loué en bon état et d’en procurer la jouissance paisible au locataire pendant toute la durée du bail.
On définit la jouissance paisible comme « le droit d’utiliser la propriété sans être troublé dans sa possession ».
Il est aussi tenu de garantir au locataire que la propriété peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.
Quelles sont les obligations du locataire?
Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence sans contrevenir au droit de jouissance paisible des autres locataires.
Qu’est-ce que l'« inexécution des obligations »?
On parle d’inexécution des obligations quand l’une ou l’autre des parties manque à ses obligations. Par exemple :
- Le locataire ne s’acquitte pas du loyer à temps.
- Le locateur n’effectue pas des travaux dont il a préalablement été convenu.
Dans ce cas, la partie brimée a le droit d’exiger des dommages-intérêts en compensation, mais aussi d’exiger que la situation soit rectifiée. Si les obligations dont la partie ne s’est pas acquittée causent des dommages sérieux à l’autre partie (ou à ses occupants), la partie brimée peut demander la résiliation du bail.
Si le locateur manque à ses obligations, le locataire a le droit de demander une diminution du loyer devant un tribunal. Si ce dernier accorde la diminution, elle ne portera que sur la période pendant laquelle le locateur a manqué à ses obligations et le loyer reprendra son montant normal dès que la situation sera rétablie.
Dois-je faire publier mon bail commercial?
Bien que la règle soit différente dans les autres provinces, au Québec, il y a la règle de publication. En inscrivant le bail commercial au registre foncier, un locataire peut se protéger en cas de vente de l’édifice à un nouvel acquéreur.
En effet, en l’absence d’un bail publié qui reconnaît des droits acquis du locataire, le nouveau propriétaire d’un immeuble pourrait résilier le bail.
Pour faire publier le bail, ce dernier doit être notarié, c’est-à-dire que l’un des deux témoins doit être un notaire.
