Obligations du locateur
Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.
Obligations du locataire
Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.
Inexécution des obligations
L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.
L'inexécution confère, en outre, au locataire, le droit de demander une diminution de loyer ; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.
Droit du locateur de faire des vérifications ou travaux
Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel ; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable.
Troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué
Le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué. Le locateur est aussi tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un autre locataire ou un invité du locataire apporte à la jouissance du bien loué.
Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Si le locataire ou son invité viole cette obligation, le locataire est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut en résulter. En cas de violation de cette obligation, le locateur peut demander la résiliation du bail.
Le locataire troublé par un autre locataire ou par l’invité d’un autre locataire peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Le locataire peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence. Le locateur, de sa part, peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.
Changement de la destination du bien loué
Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.
Un bail peut commercial préciser les activités ou types d’activités permis au locataire, selon le consentement du locateur. Le locateur pourrait également choisir d’accorder ou de ne pas accorder au locataire le droit exclusif d’exercer certaines activités (par exemple, boulangerie, épicerie, confection, etc.) dans les locaux s’il y a plus d’un locataire.
Sous-location du bien
Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.
Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux. Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l’avis, les motifs de son refus ; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.
Pertes survenues au bien loué
Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué si les pertes sont dues à sa faute ou à celles de ses invites.
Réparations
Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien ; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.
Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.
Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité.
Le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle du bien loué, est tenu d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable.
Lorsque le locateur n'effectue pas les réparations ou améliorations auxquelles il est tenu, en vertu du bail ou de la loi, le locataire peut s'adresser au tribunal afin d'être autorisé à les exécuter. Le tribunal, s'il autorise les travaux, en détermine le montant et fixe les conditions pour les effectuer. Le locataire peut alors retenir sur son loyer les dépenses faites pour l'exécution des travaux autorisés, jusqu'à concurrence du montant ainsi fixé.
Durée et fin du bail
Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l'arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu'il est résilié par l'une ou l'autre des parties.
Le bail à durée fixe peut être reconduit. Le bail commercial est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d'occuper les lieux plus de 10 jours après l'expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction.
La durée du bail commercial ne peut excéder 100 ans. Si elle excède 100 ans, elle est réduite à cette durée.
La sûreté consentie par un tiers pour garantir l'exécution des obligations du locataire ne s'étend pas au bail reconduit.
La partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l'autre partie un avis à cet effet. L'avis est donné dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois.
Le décès de l’une des parties n’emporte pas résiliation du bail.
L'aliénation volontaire ou forcée du bien loué, de même que l'extinction du titre du locateur pour toute autre cause, ne met pas fin de plein droit au bail commercial. L'acquéreur ou celui qui bénéficie de l'extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation. S’il s’agit d’un bail à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’origine de l’extinction du titre, il ne peut résilier le bail.
Publication du bail
Pour faire publier le bail, il faudra le signer devant deux témoins. Un des deux témoins doit être notaire, avocat ou commissaire à l'assermentation. Il faudra aussi inclure la désignation cadastrale et la circonscription foncière du local loué.
Autres considérations : Les parties devraient également tenir compte d’autres considérations dans le bail, telles que la description précise du bien et ses dépendances, les préavis suite aux manquements de la part d'un cocontractant, les animaux de compagnie, le parking, les honoraires notariaux et ainsi de suite.
